법정사례로부터 보는 법률 1, 2, 3

사례:

진씨는 건물주 A와 임대기간이 2013년 9월부터 1년인 《가게임대계약서》를 체결했다. 임대계약서에는 명확히《임차인(承租人)은 임대인(出租人)의 동의를 거치지 않고 임대물을 제삼자에게 전대(转租)할수 없다.》고 규정되여있었다.

4개월이 지난 2014년 1월, 진씨는 최씨와 《가게전대(转租)계약서》를 체결했다. 전대기간은 8개월이였다. 계약체결후 임차인 최씨는 임대인 진씨에게 양도비용 3만원(장식비, 보증금, 임대금 각 1만원씩)을 지불했다. 동시에 건물주 A가 보증금을 돌려줄때 진씨는 최씨로부터 받은 보증금 1만원을 반환한다고 약조했다.

《가게전대계약서》를 체결한지 7개월만인 2014년 8월, 원고인 최씨는 진씨를 상대로 법원에 소송을 제기했다. 소송청구로는 첫째: 원고인 최씨는 피고인 진씨가 건물주 A와 체결한 계약중의 《임차인은 임대인의 동의를 거치지 않고 임대물을 제3자에게 전대할수 없다.》는 조항의 존재를 모르는 상황에서 기만당한 상황에서 진씨와 《가계전대계약서》를 체결했기에 이는 무효이다. 둘째: 피고인 진씨는 원고인 최씨가 지불한 양도비용 3만원을 전부 돌려주어야 한다.

이에 대응하여 피고인 진씨는 다음과 같이 답변했다.

첫째: 원고인은 건물주 A의 동의하에 경영항목을 《과자가게》에서 《찐빵가게》로 바꾸었다. 즉 쌍방의 계약은 건물주 A의 동의하에 진행되였기에 《가게전대계약서》는 법적효력을 갖고있다. 둘째:《가게전대계약서》체결후 원고인은 쟁의가 존재하는 가게에서 7개월간이나 《찐빵가게》를 경영하였기에 양도비용 3만원을 반환할수 없다.

법관평론:

《중화인민공화국계약법》제52조에 렬거한 정황중 하나가 있을 경우 계약은 무효이다.　

(1)일방이 사기, 협박 수단으로 계약을 체결하고 국가리익에 손해를 가한 경우,　

(2)악의적으로 공모하고 국가, 단체 또는 제3자의 리익에 손해를 가한 경우,　

(3)합법적인 형식으로 불법적인 목적을 은페한 경우,　

(4)사회공공리익에 손해를 가한 경우,　

(5)법률, 행정법규의 강제성규정을 위반한 경우.

《민법》의 《누가 주장하면 누가 립증》하는 원칙에 따라 본 사례에서 원고인 최씨는 피고인 진씨가 계약체결시 《사기, 협박》행위가 있었음을 증명해야 한다. 증명의무가 있는 측의 립증이 성립되지 못하면 자신에게 돌아오는 불리한 결과를 감수하여야 한다. 또한 《사기, 협박》수단으로 체결된 계약이 국가리익에 손해를 가한 경우에만 계약이 무효이다. 때문에 원고인 최씨의 《계약무효》소송청구는 보호받을수 없다.

《중화인민공화국계약법》제44조의 규정에 의하면 법에 좇아 성립된 계약은 성립되면서부터 효력을 발생한다. 원고인 최씨와 피고인 진씨가 체결한 계약에는 그 어떤 위법적인 조건도 부가되지 않았은바 성립된 시점부터 효력을 발생함과 동시에 법적보호를 받는다.《최고인민법원의 도시주택 임대계약 분규사건 심리시 구체응용법률의 약간의 문제에 관한 해석》제16조에 의하면 임차인이 임대인의 동의를 거치지 않고 임대물을 제3자에게 전대한 사실을 임대인이 알거나 혹은 알고있지만 6개월내에 반대의견을 표시하지 않은 경우 임대인이 임차인과 제3자사이의 전대계약에 동의한것으로 확정한다. 본 사례에서 원고인 최씨는 《가게전대계약서》체결후 7개월간《찐빵가게》를 경영하여왔다. 뿐만아니라 이 임대계약은 이미 임대기간이 만기되였다. 이런 시점에서 원고인의 양도비용 반환청구는 보호받을수 없다.

하여 법원은 다음과 같은 판결을 내렸다. 첫째: 피고인 진씨는 보증금 1만원을 원고인 최씨에게 반환한다. 둘째: 원고인 최씨의 기타 소송청구를 기각(驳回)한다. 셋째: 간이절차로 진행된 소송이기에 사건 접리비용 275원중 원고인 최씨가 215원, 피고인 진씨가 60원을 부담한다.

■황정남(장춘시경제개발구인민법원 법관)

편집/기자: [ 유경봉 ] 원고래원: [ 길림신문 ]