주택담보대출의 가장 큰 목적은 주택 구입이었다. 정도의 차이는 있지만 주택담보대출자의 과반수 이상은 거주주택 마련이나 거주주택 이외의 부동산 매입을 위해 대출을 받았다. 주택은 마지막 보루라는 인식이 강해 최악의 경우를 제외하고는 대체로 담보로도 잡히지 않고 보유하려는 경향이 강했던 셈이다.

하지만 글로벌 금융위기 이후 경기가 꺾이고 베이비부머들의 은퇴가 늘면서 주택담보대출은 목적도 바뀌고 있다. 사업자금 등을 마련하기 위한 대출 목적이 눈에 띄게 늘고 있다.

12일 국민은행에 따르면 2009년과 올 6월의 주택담보대출(국민은행 대출 기준)은 각각 72조4,000억원과 76조4,000억원으로 4조원가량 증가했다. 이 가운데 올 6월 말 기준의 주택구입 목적의 대출은 43조6,000억원으로 2009년(43조8,000억원)보다 2,000억원이 되레 줄었다. 반면 주택구입(거주 목적+거주 이외 부동산 구입) 이외의 대출, 예컨대 사업자금 마련이나 생활비 목적 등의 대출은 4조원 이상 급증했다. 2009년 28조5,000억원이던 것이 올 6월에는 32조8,000억원으로 늘었고 비중 역시 39.4%에서 42.8%로 증가했다. 은행 관계자는 "과거보다는 주택구입 목적의 주택담보대출은 확연히 줄고 있다"고 말했다.

이런 흐름, 즉 주택구입 목적보다는 사업자금 등의 비중이 높아지는 주택담보대출의 양상은 한국은행의 가계금융조사에서도 나타난다.

실제로 2010년 가계금융조사에서 거주주택 마련 목적이 37.5%(거주 이외 부동산 마련 21.3%)였고 사업자금 마련 목적은 26.0%였다.

하지만 1년 뒤인 2011년 조사에서는 거주주택 마련 목적이 35.2%로 낮아진 반면 사업자금 마련 목적은 28.4%로 뛴다. 마지막 보루였던 주택담보대출을 받아서라도 자영업에 뛰어든 사례가 늘고 있다는 얘기다. 한국은행 관계자는 "은퇴한 베이비부머들이 창업 전선에 뛰어들면서 아무래도 주택을 담보로 해 창업자금을 마련하는 것 아니었겠느냐"고 해석했다.

창업자금을 마련하기 위한 주택담보대출을 받는 경우는 연령대가 높아질수록 많다. 30대는 12.4%만이 창업을 위해 주택담보대출을 받았지만 40대와 50대는 27.1%, 27.7%로 급증한다. 특히 60대는 주택을 매개로 한 창업자금 마련이 무려 46.8%에 달했다. 마땅한 직업이 없는 60대는 주택담보대출을 통해서라도 창업자금을 마련하고 있는 것으로 해석된다.

신용대출로 자영업자의 창업자금을 마련하는 비율은 더 높다. 2010년 가계금융조사에서 사업자금을 마련하기 위한 신용대출 비중은 42.7%에 달했다. 2011년에는 그나마 그 비중이 줄어들어 31.9%로 집계됐다.

문제는 기대와는 달리 창업이 실패로 끝났을 때다. 주택담보대출을 통해 창업자금을 마련하는 비중이 매년 높아지고 있는 상황에서 사업에 실패할 경우 주택마저 금융권에 저당이 잡힐 확률은 높아진다. 더욱이 마땅한 수입이 없는 60대가 주택담보로 사업자금을 마련하는 경향이 월등히 높다는 점에서 최악의 경우 노후에 막대한 빚더미와 함께 거주주택마저 사라질 위기에 처할 수 있다.

금융 당국 관계자도 "주택담보를 통한 사업자금 마련이 많아지고 있다는 것은 불안요소 가운데 하나"라면서 "특히 60대 이상의 비중이 높다는 점은 심각하게 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

- 서울경제