고가주택·수익형 부동산 ‘큰 타격’ 입을 전망

신규 분양시장은 적용되지 않아 반사이익 기대

전세난 심화로 본격적 ‘월세시대’ 돌입 예상

[광주=전남도민일보]이문수 기자= 정부의 대출규제 강화 방침에 따라 부동산시장도 상당한 타격을 입게 될 것으로 보인다.

지난해 총부채상환비율(DTI) 등 대출 관련 규제가 완화된 데다 저금리 추세가 계속되자 차입을 통한 부동산 투자 수요도 크게 늘어났다.

이에 따라 부동산 시장도 완연한 회복세를 지속해왔다.

하지만 대출 규제 강화는 부동산 매입 수요 축소로 이어질 수 밖에 없다. 따라서 부동산시장에는 만만치 않은 악재로 작용할 가능성이 크다.

최경환 경제부총리는 22일 대출자의 상환능력 심사를 강화한다는 내용을 골자로 하는 ‘가계부채 종합 관리방안’을 내놓았다.

정부는 상환능력을 꼼꼼히 따지는 것은 대출 심사의 기본이라고 강조하지만, 지난해 8월 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)규제를 완화하면서 ‘빚 내서 집 사라’고 유도했던 정책을 뒤집는 것으로 분석된다. 전문가들은 대출규제 강화로 부동산 매매시장이 상당히 위축 될 것으로 전망했다.

현재 주택 구매 수요는 전세에서 매매로 갈아타려는 ‘전세난민’이나 신혼부부 같은 젊은 층이 대부분이다. 이들은 자금여력이 충분하지 않아 매입자금 중 상당 부분을 대출에 의존한다.

부동산114 김은진 리서치 팀장은 “이들의 매매수요가 위축되면서 거래량이 줄어들 수 있다”고 말했다.

특히 고가주택이나 상가·오피스 등 수익형 부동산 거래도 크게 위축될 것으로 보인다.

NH투자증권의 김규정 부동산 전문위원은 “상환능력에 비해 과도한 대출일 경우 분할상환을 채택하겠다는게 핵심인데 고가 주택이나 레버리지(차입금) 의존도가 높은 수익형 부동산의 경우 대출받기가 까다로워지면서 거래가 더 위축될 수 있다”고 말했다.

또한 재건축도 타격을 입을 것으로 예상된다. 김 전문위원은 “재건축은 당장 거주할 것을 목적으로 하지 않는데다, 초반 대출 비중이 높은 상품”이라며 “초반부터 이자와 원금을 같이 상환하게 되면 비용부담이 커져 투자 수요도 줄어들 것”이라고 말했다. 특히 수도권보다는 지방이 더 큰 영향을 받게 될 것으로 보인다.

김 수석위원은 “지방의 경우 주택 구매를 위해 대출을 받을 때 DTI 규제를 적용하지 않는다”며 “이번 정책이 지방에도 적용된다면 수도권보다는 지방이 더 큰 타격을 입을 것”이라고 전망했다.

하지만 이같은 대츌 규제는 기존 주택시장에만 해당될 뿐 신규 분양시장에는 영향을 미치지 않을 것으로 전망된다.

이번 대출규제는 신규 분양을 받을 때 해당되는 ‘집단대출’과는 관계가 없기 때문이다. 신규 분양시 가장 많은 비중을 차지하는 중도금 대출의 경우 DTI가 적용되지 않는다.

KB국민은행의 박원갑 부동산 수석위원은 “기존 주택 거래는 위축될 수 있지만, 신규 분양시장은 영향을 입지 않을 것”이라 말했다.

김 팀장은 “기존 주택시장 거래가 위축되면서 신규 분양시장이 반사이익을 얻을 수 있다”며 “오히려 신규 분양시장의 수요가 더 늘 수도 있다”고 전망했다.

하지만 부동산 시장 침체를 우려하기에는 아직 시기상조라는 의견이 많았다.

김은진 팀장은 “김 팀장은 “최근 공급 물량이 많아졌다는 우려의 목소리가 높다. 하지만 최근 2~3년가 공급물량이 거의 없다가 지난해 말부터 차츰 늘어난 것이기 때문에 당장에 대출규제를 강화했다고 미분양이나 수급불안 사태까지 이어지지는 않을 것”이라 말했다.

김 수석위원은 “(이 대출규제가)내년부터 적용되는 만큼 당장의 주택시장 거래 위축으로 이어지지는 않을 것 같다”며 “오히려 내년에 대출이 어려워질 수 있다는 생각에 올 하반기 거래가 급증할 수도 있다”고 말했다. 전세난이 심화하며 본격적인 월세시대로 돌입할 것이란 전망도 나온다.

박 수석위원은 “대출 규제 강화로 집을 사기가 어려워진 만큼 전세 거주자들 가운데 매매가 아닌 월세로 갈아타는 사람들이 늘어날 것 같다”며 “월세시대가 가속화할 것”이라고 말했다.

기자이름 이문수 기자