수도권 주택시장에서 분양권을 샀다가 수천만원의 손해를 보고 되팔았다는 것은 이미 새로운 일이 아니다. 최근에는 늘어나는 이자 부담을 견디지 못하고 '울며 겨자 먹기'로 집을 경매로 내놓는 일이 속출하고 있다. 더욱 심각한 것은 집이 팔리지 않아 경매로 넘어간 주택조차 낙찰가가 떨어져 분양 가격의 절반 정도밖에 안 되는 가격에 낙찰되는 일이 다반사라는 점이다.

아직 사례가 많지 않지만 수도권 경매시장에 집을 팔아도 대출을 다 갚지 못하는 이른바 '깡통 아파트'가 속속 생겨나고 있다. 경매시장에 나온 아파트의 낙찰가율이 더 떨어져 대출 원금과 리스크가 포함된 채권최고액이 담보물 가치에 근접할 경우 주택 소유자는 주택을 포기하게 되고 이 경우 대출금을 회수해야 하는 금융권까지 부실에 빠질 가능성이 높다. 부동산 버블 때 빚을 내 주택을 구입했다가 집값 하락으로 원리금을 갚지 못해 파산자가 속출했던 미국 서브프라임 모기지 사태까지는 아니더라도 주택발 가계부실 심화와 금융건전성 악화는 우리 경제에 큰 부담으로 작용할 것이라는 우려가 크다. 이 때문에 주택거래를 활성화하는 동시에 주택담보대출 만기 연장 등 정부와 금융권 차원의 대책 마련이 시급하다는 목소리가 높다.

◇인천ㆍ용인ㆍ고양 등 곳곳 깡통 아파트 위험 노출=경기 용인시와 인천 영종 등의 경매 낙찰가율이 감정가의 57~58% 수준으로 떨어졌다는 것은 이미 이 지역의 자산 가치 하락이 위험 수준에 근접했다는 의미다. 수도권의 주택담보인정비율(LTV)이 50%라는 점을 감안하면 대출 비중이 높은 주택은 자산 가치가 이미 담보 한도 수준에 육박했기 때문이다.

실제로 용인 성복의 B아파트 전용 164㎡는 고점인 2006년 말 9억3,000만원에 거래됐지만 최근에는 5억원으로 떨어졌다. 인천 송도의 C아파트 114㎡ 역시 최고 7억6,000만원이던 거래가가 4억4,000만원으로 3억원 이상 급락했으며 고양 탄현동 A아파트 84㎡는 3억9,000만원에서 2억500만원으로 반토막 났다. 고점에 50%의 대출을 받아 집을 샀다면 지금 집을 팔아 대출금을 갚고 나면 손에 남는 돈이 거의 없어진다.

신규 분양이 아니라 수억원대의 주택담보대출을 받아 웃돈을 주고 분양권을 사거나 고점에서 아파트를 매입한 경우는 문제가 더욱 심각하다. 집값 하락으로 대출 원금이 주택 시세를 웃도는 깡통 아파트가 될 가능성이 더 높기 때문이다. 업계에서는 2007년부터 주택 공급이 많았던 인천과 용인ㆍ고양ㆍ파주 등을 깡통 아파트에 노출된 지역으로 꼽고 있다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "급매로 내놓아도 사려는 사람이 없기 때문에 가격은 더 떨어지고 결국 경매를 거쳐야만 팔리는 심각한 상황이 연출되고 있다"면서 "하우스 푸어의 대부분이 중산층인 만큼 이들이 붕괴될 경우 경제에 악영향을 미칠 것"이라고 지적했다.

◇주택담보대출 만기 연장 등 대책 나와야=금융권에 따르면 지난 3년간 법원 경매를 통해 은행 등 채권자들이 회수하지 못한 채권액이 1조1,000억원을 넘는다. 부동산경기 침체로 아파트 경매 낙찰가가 담보액보다 낮아지면서 아파트 담보대출로 인한 채권 미수액이 계속 늘어난 게 주원인이다. 결국 가격이 계속 떨어질 경우 집값 하락은 가계부실에 머물지 않고 금융권으로 문제가 확산될 가능성이 점점 커지고 있는 셈이다.

이 때문에 가계부채 문제의 연착륙을 위해 정부와 금융권에서 만기 연장이나 금리 조정 등 대책을 내놓아야 한다는 목소리가 커지고 있다. 기준금리를 내려 신규 대출 규모를 늘려주거나 금융 당국이 은행마다 다른 대출금리를 파악해 조정하도록 유도하는 등 다양한 정책수단을 강구해야 한다는 것이다. 또 만기가 도래하는 주택담보대출의 원금 상환도 채무자의 신용 정도에 따라 은행들이 융통성 있게 연장해주는 방안을 검토할 필요가 있다는 지적이다.

이 같은 문제의 근원은 역시 부동산경기 침체다. 부동산경기가 살아나고 주택 가격이 회복되지 않는다면 문제는 더욱 심화될 수밖에 없다. 지금까지 정부가 17차례나 주택거래 활성화 대책을 내놓았지만 침체의 골은 더욱 깊어지고 있다. 대부분 시장의 기대에 미치지 못했거나 시기를 놓친 탓이다. 전문가들은 지금이라도 정부가 취득세 감면 등 거래 활성화를 위한 대책을 추가로 내놓아야 한다고 지적한다.

- 서울경제