세입자 보호…"전월세전환율 상한선 더 낮춰야 실질 효과 있을 것"

더 낮추면 부작용…"보증금 높여 서민 부담 가중" "임대주택 공급 감소"

[아시아경제 박미주 기자]정부가 세입자 고통분담을 위해 전월세 전환율 상한 비율을 낮췄다. 하지만 전문가들은 이를 두고 세입자와 임대인 입장에서 해석을 달리하고 있다. 조정 폭을 낮춰 세입자 부담을 줄어야 한다는 쪽과 오히려 세입자를 보호하고 임대공급을 높이기 위해 과도한 규제는 삼가야 한다는 쪽으로 갈린다.

법무부는 최근 '주택임대차보호법 시행령 개정안'을 통해 보증금을 월세로 전환할 때 전환율의 상한을 현행 14%에서 10%로 낮췄다. 또 한국은행 공시 기준금리(현행 2.5%)에 4배수를 곱한 비율(10%) 중 낮은 비율을 초과하지 못하도록 했다.

이를 두고 업계에서는 이견이 나온다. 먼저 세입자 입장에서 보면 여전히 상한이 너무 높아 실효성이 없다는 지적이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "이미 서울 아파트 전월세 전환율은 6.42%로 법적 상한을 크게 밑돈다"며 "세입자들은 크게 다르다고 느끼지 않을 것"이라고 말했다. 조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "실효성 면에서 상한선을 낮추는 데 동의한다"면서도 "이번 임대차 보호법은 월 임대료가 눈에 띄게 치솟는 등 월세시장 강세에 내놔야 효과를 얻을 수 있는 대책이라 근본적으로는 한계가 있다"고 봤다.

실제 정부가 정한 전월세 전환율 상한 10%는 현재 시장에서의 전월세 전환율을 웃돈다. 부동산114에 따르면 서울 아파트 전월세 전환율은 올 3분기 6.42%로 2011년 4분기 이후 7분기 연속 하락했다. 한국감정원 조사 결과 지난 9월 전국 주택의 전월세 전환율은 9.84%로 이 역시 10%보다 낮다. 또 전국 주택 월세가격은 6개월 연속 하락세다. 서울 강북권은 전월기준 0.4%, 강남권은 0.1% 떨어졌다.

반면 무작정 전월세 상한을 낮추면 역효과가 발생한다는 지적도 만만찮다. 김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 "보증금이 낮으면 전월세 전환율이 11~13%까지 되기도 하고 보증금이 높으면 전환율이 4~5%짜리인 것도 있는데 아파트 월 임대료가 보증금에 비해 낮은 것이 그 예"라며 "보증금이 상대적으로 저렴한 곳에 살면서 월세를 내는 경우, 전월세 전환율을 강제로 낮추면 보증금 자체가 높아져 오히려 서민 부담이 가중될 우려가 있다"고 했다. 김 실장은 또 "보증금은 임대료 연체 등을 감안해 받는데 보증금이 적으면 리스크가 크기에 월 임대료를 더 받는 구조가 된다"며 "시장에서 리스크를 나눠 갖는 나름의 방식으로 전월세 전환율이 형성된 것"이라고 설명했다.

강제로 전월세 상한율을 규정하면 임대주택이 줄어들 우려가 있다는 논리도 있다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "임대사업자 입장에서 너무 전환율을 낮추면 사업을 영위가 쉽지 않고 임대주택 공급이 줄어들 수 있다"고 말했다. 전월세 전환율이 비교적 높은 오피스텔의 경우 현 제재만으로 임대인의 볼멘소리가 나올 수 있다. 부동산 114에 따르면 지난 9월 서울 오피스텔 평균 전월세 전환율은 9.04%로 법적 상한선인 10%에 근접하다. 함영진 센터장은 "사실 보증금 자체를 올리면 전월세 전환율 제재를 피할 수 있어 임대차법으로 모든 것을 관리하기는 어렵다"며 "법으로 최소한의 조정만을 해둔 셈"이라고 전했다.

박미주 기자 beyond@asiae.co.kr