부동산 침체가 장기화하면서 향후 부동산 정책을 둘러싼 논쟁이 계속되고 있다.

한국의 집값은 여전히 높은 만큼 하락은 계속돼야 한다는 주장과 집값 하락에 따른 하우스푸어(집 가진 빈곤층) 양산이 중산층 붕괴 등 사회·경제적 혼란을 불러올 수 있는 만큼 시장을 부양할 필요가 있다는 주장이 맞서고 있다. 여기에 서울시와 국토부의 재건축·재개발을 둘러싼 갑론을박이 가세하면서 더욱 혼돈스러운 모습이다.

부동산시장은 최근 박원순 서울시장이 발표한 새 주택정책으로 또 한차례 출렁였다. 박 시장이 무분별한 개발사업을 접고 서민주택을 늘리는 쪽으로 주택정책을 선회하고 있기 때문이다. 박 시장의 주택정책은 현재의 집값이 여전히 비싸며, 재개발·재건축 중심의 정책으로는 주택문제를 해결할 수 없다는 인식을 바탕에 깔고 있다.

박 시장의 주택정책 접근법에 따라 강남구·송파구 등 집값 향배의 바로미터가 되는 지역들의 가격은 소폭 하락했다. 특히 서울시 도시계획위원회가 최근 서울 개포주공 2·3·4단지, 개포시영 등 4개 단지 가구수의 50%를 소형주택으로 확보할 것을 권고하면서 서울 재건축시장의 활기는 떨어졌다.

국토부는 시장을 부양해야 한다는 쪽이다. 당연히 서울시의 정책이 못마땅하다는 표정이 역력하다. 부동산 시장이 제기능을 못하면 하우스푸어가 흔들리면서 경제가 위기를 맞을 수 있다는 논리도 내놓고 있다. 한국은행과 통계청, 금융감독원이 16일 발표한 '2011년 가계금융조사' 결과를 보면 지난해 자가 보유 가구의 평균 부채는 6353만원, 월 이자와 상환액은 60만원에 이른다. 이런 상황에서 주택 거래가 끊기고 가격이 급락하면 이들 가계들이 크게 흔들리고 결국 국가경제에 심각한 타격을 줄 수 있다는 것이다. 국토부는 현재 물가상승률보다 소폭 높은 수준의 집값 상승률 유지를 정책 목표로 삼고 있다.

김규정 부동산114 리서치센터장은 "소형과 임대주택 확대로 정책의 초점이 맞춰지면 민간에서 집을 지으려고 하지 않는다"면서 "서울시의 정책은 전국적인 파급력을 가지므로 시장을 심리적으로 위축시키는 방안은 바람직하지 못하다"고 말했다.

박합수 국민은행 부동산팀장도 "재건축·재개발 중심인 뉴타운 문제는 누군가 풀어야 할 일이지만, 정비사업이 전체적으로 지연되면 집주인이나 세입자 모두 피해를 보게 된다"면서 "중형 주택 공급을 원활히 하기 위해서는 용적률을 높여줘서라도 정비사업이 추진되도록 해야 한다"고 말했다. 이준협 현대경제연구원 금융경제팀장은 "주택 가격의 급등락을 막는 것이 정책의 최우선 목표가 돼야 한다"면서 "시장 시스템이 무너지면 집 산 사람들의 고통이 커지므로 어느 정도 투자 목적의 수요가 존재해야 하며 다주택자 규제도 풀어야 한다"고 말했다.

하지만 이 같은 시장 부양책은 서민들의 내집마련만 더 어렵게 한다는 주장도 뿌리 깊은 상황이다. 재개발·재건축 등 정비 사업이 되레 집값 상승을 부추긴다는 지적이 나온다.

국민은행이 2010년 조사한 서울 지역 연소득 대비 집값 비율(PIR)은 11.7배에 이른다. 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아도 11년 넘게 걸려야 집을 살 수 있다는 의미다. 이 같은 비율은 세계 주요도시에 비해서도 턱없이 높은 수준이다.

변창흠 세종대 행정학과 교수는 "낡은 주택을 정비해 새로 지으면 중대형 고급 주택이 들어서는 불일치 때문에 서민들의 내집마련은 자꾸 멀어지게 된다"면서 "공급을 늘리는 것보다 멸실되는 양을 줄여야 전셋값 폭등도 막을 수 있다"고 말했다. 변 교수는 "재건축 사업도 주민 분담금을 높이는 중대형보다 중소형 위주로 인식을 바꿔야 한다"고 강조했다. 부동산 정책보다 적색등이 켜진 가계부채 문제 해소가 급선무라는 지적도 있다. 홍종학 경원대 경제학과 교수는 "지금은 아무리 공급을 해도 주택을 살 수 있는 여력이 없는 상태"라면서 "가계부채 문제를 풀지 않고서는 부동산 정책을 논하는 게 의미가 없다"고 말했다.

< 박철응 기자 hero@kyunghyang.com >