최근 국가발전과개혁위원회 가격감측센터에서 발표한 보고에 따르면 2016년 중국 각지 부동산시장의 고정수요와 개선성수요가 진일보 확대되어 부동산가격 상승에 유력한 버팀목이 되고 있으며 올해 부동산가격은 뚜렷한 상승세를 유지하고 그 상승폭은 지난해를 초과할 것으로 전망한다.

하지만 각지의 재고, 공급증가, 구매능력 등 상황이 상이하기에 지역별 여전히 뚜렷한 차이를 보이고 있다. 베이징, 상해, 심천을 대표로 하는 1선도시와 일부 인기 2선도시 주택가격은 단기내 대폭적인 상승세를 보일 것으로 예측된다. 하지만 전기 상승폭이 비교적 큰 심천시 부동산가격은 일정한 정도로조정될 것이라는 분석이다.

인기 2선도시 부동산가격은 단기내 뚜렷한 상승세를 보이며 상승폭이 확대될 가능성을 보인다. 하지만 재고부담이 비교적 큰 3,4선 도시의 부동산가격은 단기내 하락 가능성이 여전히 존재한다. 그렇다면 현재 주택을 구매하는 것이 적합한 것일가?

1선도시 부동산시장 퇴열... 일부 부동산 하룻밤새 160만원(RMB) 하락

줄곧 상승세를 보이던 1선도시 부동산가격이 최근 일부 파동현상을 보인다. 상해를 부동산가격 조종상대로 한 가장 엄격한 '상해 9조'정책이 출범된 후 심천에서도 착수금 비례를 최저 40%로 하고 연속 3년 개인소득세를 납부해야만 주택구매가 가능한 등 정책을 출범했다. 베이징 관련 정부부문에서는 중고주택시장에 대한 특별검사를 진행하고 있다. 이러한 영향을 받아 최근 상기 1선도시 부동산시장의 열은 차츰 떨어지고 있으며 구매자들은 관망상태에 진입했다. 부동산가격이 대폭 하락하고 일부 부동산가격은 심지어 하룻밤새 160만원이나 떨어졌다고 한다.

상해: 부동산가격 하룻밤새 160만원 하락

'상해9조'정책의 영향하에 상해의 적지 않은 업주들은 부동산가격을 인하시켰다. 상해 모 부동산회사의 소개에 따르면 최근 상해는 가장 '썰렁'한 주말을 맞았으며 고객이 확 줄어 전 몇 주말보다 약 40% 줄어들었다고 한다.

업계인사는 약 7개월간 상해 부동산시장의 거래량은 저조기에 진입하게 된다고 분석한다. '10월에 가서 시장거래량을 활성화시키거나 일부 부동산 회사의 자금난을 해결하기 위해 상해부동산시장에는 꼭 '가격인하' 심지어 '대폭적인 가격인하' 등 상황이 출현할 것입니다.'

민생증권부동산 관련 인사는 올해 연말까지 상해의 부동산가격은 10%~15%정도 하락할 것으로 예상하고 있다.

심천: 주택구매자 관망상태

부동산시장조종 관련 정책 출범의 영향을 받아 지난 주 심천 20%의 업주들은 부동산가격을 인하시켰다는 데이터가 밝혀졌다.

업계인사들은 새로운 정책이 출범된 후 구매력은 1/3가량 줄어들 것이며 6개월내의 심천 부동산가격에 영향을 주어 적어도 올해의 부동산가격을 안정시킬 것이라고 주장한다. 하지만 민생증권 관련부문은 올해 말까지 심천 부동산가격은 20%~25% 하락할 것이라고 분석하고 있다.

베이징: 1만채에 달하는 고가 주택 거래 중지

최근 중국 홈링크(链家) 부동산회사 거래사이트에는 제곱미터당 14만여원(RMB)의 학구방(學區房)들이 많이 출현했으며 전에 거래하던 제곱미터당 수십만원(RMB)에 달하는 고가 주택은 더이상 모습을 보이지 않고 있다.

베이징 홈링크 관련 책임자는 학구방을 중심으로 일부 고가 주택을 더이상 거래하지 않는다고 표했다. 이러한 고가 주택은 시장에 불량한 분위기를 조성해주어 홈링크는 단가 15만원(RMB)이상의 주택은 더이상 위탁판매를 하지 않으며 계속해 위탁판매하는 학구방은 단가가 전부 15만원을 초과하지 않는다. 부동산업계 관련 인사는 최근 베이징 부동산회사는 속속 고가의 부동산 거래를 중지하고 있으며 그 수량은 무려 1만채에 달한다고 밝혔다.

광주: 거래량 대폭 상승, 가격 안정

최신 데이터에 따르면 3월 광주 중고주택 인터넷 계약건은 전월대비 311.02% 성장, 동기대비 288.86% 성장한 10818건에 달해 최근 5년래 한달간 인터넷 계약률이 가장 높은 기록을 돌파했다.

하지만 거래량의 대폭 상승은 가격의 폭등을 초래하지 않았다. 부동산회사의 한 책임자는 부동산시장 가격이 인상된 상황에서 적지 않은 업주들은 일부 부동산을 가격을 인상시키기도 했으나 그 인상폭은 3%~5%정도이며 베이징이나 상해, 심천과 같이 수십만원 심지어 수백만원에 달하는 가격인상보다는 훨씬 작은 수치라고 표시했다.

때문에 광주의 부동산 가격은 상기 3대 도시와 비교해볼때 점점 거리를 보이고 있다. 이에 일부 네티즌들은 광주를 '가장 이성적인 도시'라고 부르기도 한다.

부동산시장의 미래 변화 전망이 불투명하기에 많은 사람들은 주택을 지금 구매해야 할지 나중에 구매해야 할지를 고민하고 있다. 그럼 중국 부동산시장 미래의 10대 추이를 함께 알아보자.

1. 도시간 부동산가격 격차 더욱 커질듯

정부는 시종 도시화 과정에 대, 중, 소도시의 균형 발전을 실현하려고 한다. 하지만 공공자원의 배치가 균형을 이루기 어렵기 때문에 발전 기회는 수도나 직할시, 성소재지, 특별구 등 도시에 집중될 때가 많다.

과거 5년간 중국은 '3대 3소'의 6개 인구성장중심을 형성했다. '3대'란 베이징과 상해, 심천 및 그 주변도시를 가리키고 '3소'란 정주(郑州), 장사(长沙), '하문(夏門)+천주(泉州)'를 가리킨다. 자금증가량을 놓고 볼 때 베이징, 상해, 심천, 성도, 항주, 남경이 대표적 도시로 부상하고 있다. 상기 도시들은 부동산가격이 인구와 자금 두가지 지탱을 받게 된다.

2. 작은 평수의 주택, 현대화에서 기계화로 전변

대도시 중심구에서 기계화된 작은 평수의 주택이 궐기하고 있다. 20여제곱미터의 작은 아파트는 점차 정밀 '기계'로 변신하여 접고 펼치듯 풍부한 생활정경을 연출할 수 있다. 따라서 주택 개발업체는 점차 여객기나 유람선 제조업체와 흡사해진다.

3. 역도시화 출현 어렵다

수많은 나라들에서는 도시화가 실현된 후 '역도시화'(도시인들이 시골에서 땅을 사고 별장을 짓는 등 현상)가 출현했다. 하지만 미래 10년~20년내 중국에서는 이런 현상이 출현하기 어렵다. 왜냐하면 중국은 인구가 많고 경작지가 적으며 토지는 나라의 소유이다. 그외 공공자원의 불균형배치로 시골에서 거주하는 사람은 생활이 불편하고 안전하지 못한 것도 그 원인이다.

4. 매장 가치 재평가 직면

매장이 직면한 가장 큰 문제는 '주머니소비'(의류, 신발, 모자, 가전제품 등)가 점차 인터넷쇼핑에 대체되어 매장가치를 지탱하는 것은 '체험식 소비'(요식업, 영화관, 교육기구, 놀이장)이다. '한 점포가 3대를 먹여 살리기'는 점점 어렵고 '3대가 한 점포를 먹여살리는 비극'이 수시로 발생할 수 있다.

5. 오피스텔과 일반 아파트 가격 장기적으로 엇바뀐 상태 유지

중국 1선도시에서 이러한 현상이 보편적으로 존재한다. 같은 구역, 같은 급별의 일반주택과 오피스텔(비즈니스 빌딩 포함)을 비교해볼 때 일반 주택이 더욱 비싸다. 왜냐하면 오피스텔은 호적을 내릴 수 없고 토지사용 기한이 짧으며 수도세와 전기세 및 각종 관리비가 높고 보통 가스를 사용할 수 없기 때문이다.

인터넷시대 자택에서 업무를 하고 분산되어 업무를 보거나 교외에서 업무를 보는 것이 주류로 되고 있으며 오피스텔의 역할은 점차 빛바래져가고 있다. 향후 이러한 현상은 지속될 것이며 부동산 투자에 있어서 대도시 중심구의 주택을 우선 선택으로 하는 것이 바람직하다.

6. 산아정책의 점차적인 조정은 부동산시장에 큰 영향 미치지 않아

'한 가구 두 자녀정책'의 전면적인 실시와 함께 향후 더욱 느슨한 인구정책이 출현할 가능성도 없지 않아 있다. 그렇지 않으면 중국은 수십년 후 심각한 인구위기(지나친 노령화, 노동력부족 등)에 직면하게 된다. 이는 부동산시장의 구성에 장기적인 이익을 제공할 수 있으나 그 역할은 상상한 것처럼 크지 않다. 자녀를 낳아 키우는 원가가 점점 높아지는 이유로 젊은이들은 출산 적극성이 떨어지고 있으며 이는 전세계적인 추세이기도 하다. 언젠가는 지방정부에서 아이를 한명 더 낳으면 집 반채를 장려하는 정책을 출범할지도 모른다.

7. 대도시의 부동산가격 계속 상승

중국의 도시패턴은 미국과 전혀 다르다. 중국의 도시는 밀도가 높고 인구가 고도로 집중되어 있다. 이러한 추세는 일단 형성되면 개변되기 어렵다. '칫솔 하나 사려고 해도 운전해서 10분간 거리를 다녀와야 하는 생활'은 중국인들과는 거리가 멀다. 따라서 인구가 증가하고 있는 도시들의 부동산가격은 반락하기 어렵다. 또한 장기적으로 높은 편인 인민폐 화폐공급량은 부동산가격의 끊임없는 상승을 초래할 뿐이다.

달러로 계산할 때 중국 대도시의 부동산가격은 향후 몇년간 일부 파동과 반복 심지어 하락세를 보일 수 있으나 인민폐로 계산할 때 부동산가격의 추이는 끊임없이 상승할 것으로 전망된다.

번역/편집: 박선화

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