법정사례로부터 보는 법률 1, 2, 3
사례:
원고 A부동산중개회사와 피고 장씨는 2013년 11월, 주택소개계약서(客户看房承诺书)를 체결하였다. 계약서에는 《A부동산중개회사가 장씨의 요구에 따라 가옥을 소개해주며 A의 소개에 따른 부동산매매가 성사될시 장씨는 매매가격의 2%를 수수료로 A에게 지불한다》고 명확히 적혀있었다.
그후 장씨는 B부동산중개회사를 찾았다. 그리고 B부동산중개회사로부터 이미전에 A부동산중개회사로부터 소개받은적 있는 주택을 다시 접하게 되였다. 같은해 12월 가옥주인 손씨와 피고인 장씨는 B부동산중개회사의 중개하에 《주택매매중개계약서》를 체결하고 장씨는 아빠트 구매비용 100만원을 손씨에게, 중개수수료 6000원을 B부동산중개회사에 지불하였다. 그후 쌍방은 주택소유증 명의변경수속을 진행하여 매매한 가옥을 장씨의 명의로 변경등기하였다.
이에 비추어 원고 A부동산중개회사는 피고 장씨를 상대로 법원에 소송을 걸어 《피고 장씨는 원고 A부동산중개회사에 중개수수료 1만 5000원과 위약금 1만 5000원을 지불함과 동시에 사건접수비용을 책임져야 한다》는 내용의 손해배상을 제기했다.
법관평론:
원고 A부동산중개회사는 본 사례에 의론된 주택정보를 집주인 손씨가 신문에 기재한 광고로부터 입수했는바 손씨와 《부동산위탁매매계약서》를 체결한적이 없었다. 또한 원고 A부동산중개회사와 피고 장씨가 체결한 《주택소개계약서(客户看房承诺书)》는 중개계약서(居间合同)이다. 중개계약은 중개인이 위탁인에게 체결한 계약의 기회를 보고하거나 또는 체결한 계약의 중개서비스를 제공하고 위탁인은 보수를 지급하는 계약이다. 위탁인의 계약위약금, 혹은 수수료 지불의 관건은 위탁인이 《중개서비스》를 리용하였는가에 달려있다. 《중개서비스》를 리용하지 않았을 경우 계약위반 행위가 성립되지 않는바 위약금, 혹은 수수료를 지불할 필요가 없다. 원고는 집주인 손씨와 《부동산위탁매매계약서》를 체결한적 없는바 부동산정보를 독점할수 없다. 즉 피고 역시 매체를 통하여 가옥정보를 입수할수 있을뿐만아니라 여러 중개회사의 가옥매출가격, 중개수수료 및 서비스를 비교분석한후 가장 합당한 중개회사를 선택할 권한이 있다. 민법의 《누가 주장하면 누가 립증(谁主张，谁举证)》하는 원칙에 따라 원고 A부동산중개회사는 《피고 장씨가 자기의 주택정보와 서비스를 리용하여 부동산매매에 성공하였다》 는 증거를 제시하고 립증할 책임이 있다. 허나 원고 A부동산중개회사는 가옥정보 독점 증거를 제시할수 없는바 피고 장씨의 행위가 계약을 위반했다고 주장할수 없다. 따라서 원고 A부동산중개회사가 피고 장씨에게 요구한 중개수수료 1만 5000원, 위약금 1만5000원 및 사건접수비용 책임은 보호받을수 없다.
《중화인민공화국계약법》제424조의 규정에 따르면 《중개계약은 중개인이 위탁인에게 체결한 계약의 기회를 보고하거나 또는 체결한 계약의 중개서비스를 제공하고 위탁인은 보수를 지급 하는 계약이다.》
제425조에는 《중개인은 마땅히 체결한 계약과 관련된 사항에 대하여 위탁인에게 진실하게 보고해야 한다. 중개인이 고의적으로 체결한 계약과 관련있는 중요한 사실을 은폐하거나 또는 허위정황을 제공하여 위탁인의 리익에 손해를 입힌 경우 보수 지급을 요구하여서는 안되며 동시에 마땅히 손해배상 책임을 부담해야 한다》고 규정되여있다.
제426조에는 《중개인이 계약의 성립을 촉성한후 위탁인은 마땅히 약정에 따라 보수를 지급해야 한다. 중개인의 보수에 대하여 약정하지 않았거나 또는 약정이 불명확하여 계약법의 제61조의 규정에 의거하여도 여전히 확정할수 없는 경우 중개인의 로무에 근거해 합리적으로 확정한다. 중개인이 체결한 계약의 중개서비스의 제공으로 인해 계약의 성립이 빨리 된 경우 계약의 당사자는 중개인의 보수를 평균적으로 부담한다. 중개인이 촉성하여 계약이 성립한 경우 중개활동의 비용은 중개인이 부담한다》고 규정돼있다.
제427조《중개인이 촉성하여 계약이 성립되지 않은 경우 보수의 지급을 요구해서는 안되지만 위탁인이 중개활동에 종사하며 지출한 필요경비의 지급을 요구할수 있다》고 규정돼있다.
■황정남(장춘시경제개발구인민법원 법관)
편집/기자: [ 유경봉 ] 원고래원: [ 길림신문 ]
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