악의로 결탁하여 맺은 계약은 무효

　　문: 저는 2005년 10월 15일 모 부동산회사와 상품주택 예매계약을 체결하고 이 회사의 상품주택 두채를 구매하였습니다. 당시 그 총 가격은 160만원이였습니다. 저는 관련 비용을 지불하고 2006년 12월부터 주택을 취득하여 지금까지 사용하고있습니다. 하지만 줄곧 가옥소유증을 발급받지 못했습니다.

　　2010년 8월 10일 부동산회사는 저의 이 두 주택을 리모씨에게 판매하였으며 상품주택 예매 계약을 체결하였습니다. 계약의 날자는 2009년 9월 20일이고 총 가격은 100만원이였습니다. 그리고 교역센터에 이 두 주택에 대해 문서를 비치해 두었습니다. 또한 부동산회사는 리모씨에게 부동산구매 전액 령수증을 내주었습니다. 이로부터 리모씨는 가옥소유증을 취득하였습니다.

　　이 지역의 같은 류형 부동산의 2009년부터 2010년까지의 시장가격은 10000원/평방미터입니다. 즉 부동산회사에서 시장가격보다 아주 싼 가격으로 리모씨에게 이 주택을 판매하였다는 말입니다. 저는 지금 어떻게 하면 좋겠습니까?

　　답: 두가지 해결방법이 있습니다. 하나는 2003년 최고인민법원의 '상품주택 판매계약 분규사건에 적용하는 약간한 법률에 대한 해석' 제 8조의 규정에 따라 계약해제를 청구하고 판매인에게 주택가격 및 그 리자와 손실을 배상할것을 요구할수 있습니다. 또한 주택가격의 1배를 초과하지 않는 배상책임을 질것을 요구할수 있습니다. 다른 한 방법은 소송입니다. 즉 판매자와 제3자가 체결한 계약이 무효임을 인정해달라는 소송을 낼수 있습니다. 그리고 제3자의 가옥소유권이 무효로 된후 가옥소유권을 취득할수 있습니다.

　　이 사건에서 두번째 방법이 비교적 실제적입니다. 질문자와 부동산회사의 예매계약은 량측의 진실한 의도를 대표한 합법적이고 효력있는 계약입니다. 하지만 리모씨와의 부동산회사의 예매계약에는 여러가지 의문점과 상식에 부합되지 않는 점들이 있습니다.

　　첫째, 부동산회사에서 질문자에게 이미 가옥을 판매하고 또 리모씨와 부동산 예매 계약을 체결하였다는 점입니다. 이는 주관적 악의가 분명합니다.

　　둘째, 부동산회사와 리모씨가 체결한 계약중 주택 구매가격이 동시기 그 지역 같은 류형 부동산의 시장가격보다 많이 낮다는 점입니다.

　　셋째, 리모씨가 부동산회사에 돈을 지불했다고 하는데, 부동산회사에서 령수증을 내여준 외에는 관련된 증거들이 부족합니다.

　　넷째, 부동산회사와 리모씨가 부동산 판매계약을 체결할 때, 부동산은 이미 질문자가 사용하고 있었다는 점입니다. 리모씨는 이를 알고있으면서도 의의를 제기하지 않았습니다.

　　이로부터 보아 부동산회사와 리모씨는 악의적으로 결탁하여 질문자의 부동산 예매계약이 실현되지 못하도록 한것이므로, 부동산회사와 리모씨의 부동산 판매계약은 무효입니다. 부동산회사는 질문자를 도와 부동산 소유권 명의 변경수속을 도와야 할 의무가 있습니다. /등수림