비사업용 토지에도 내년 매각분부터 장기보유 특별공제

◆ 재테크 새 패러다임 / 부동산 Q&A ◆서울 강남 상업지역 대로변 뒤편에 공시지가 80억원짜리 나대지를 보유한 A씨(73). 개발하기에는 부담스러워 팔고 싶지만 팔리지 않아 고민하고 있다. 연내에 팔아야 60% 중과세를 피할 수 있기 때문이다. A씨는 땅이 팔리지 않자 기본세율이 적용되는 사업용 토지로 인정받기 위해 연초부터 이곳에 주차장을 지어 운영 중이다. 나대지가 사업용 토지로 인정받기 위해선 공시지가의 3% 이상 수익을 내는 사업시설을 최소 2년간 운영해야 하는 까다로운 조건에도 불구하고 말이다.

A씨는 "억지로 주차장을 운영하느라 힘들었는데 개정안이 통과만 되면 당장 내년에 주차장을 그만두고 땅을 팔 계획"이라고 말했다.

정부의 세법개정안이 발표되면서 은행권 PB센터에는 이제 집이든 땅이든 '팔지, 말지'를 고민하던 것에서 이젠 '언제 팔아야 하느냐'며 매도 타이밍을 묻는 전화가 이어지고 있다. 당장 올해 종료되는 양도소득세 중과 유예 조치의 혜택을 보기 위해 '급급매'로 집이나 땅을 내놓는 사례가 많았는데 이젠 굳이 손해 보면서 서둘러 팔아야 할 이유가 없어졌기 때문이다.

안명숙 우리은행 부동산팀장은 "지금은 집이나 땅을 매각하기에 최악의 타이밍"이라며 "세법 개정에 따라 양도세 감면 혜택을 보려고 서둘러 팔 필요가 없어 당장 급전이 필요하지 않다면 내년 이후로 매각을 미루는 게 나을 것"이라고 말했다.

특히 양도차익의 60%라는 징벌적 중과세가 매겨졌던 비사업용 토지 보유자들의 관심이 크다.

게다가 땅은 주로 장기 보유하는 사례가 많아 그동안 적용되지 않았던 장기보유특별공제를 반기는 목소리도 크다. 그동안 일관되게 폐지 방침을 밝혀온 다주택자 중과세와 달리 비사업용 토지에 대해선 정부의 입장이 분명하지 않아 '땅부자'들은 노심초사해온 게 사실이다.

2년 내 주택 단기 양도 시 중과세 폐지 조치는 '단타 매매' 시장을 활성화할 파격적인 조치라는 평가지만 실효성은 크지 않을 것으로 보인다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 "집값 상승기가 아니기 때문에 2년 내 단기 양도 시 세금을 물릴 시세차익이 발생하기도 어려운 시장 상황"이라며 "게다가 1주택자의 경우에는 양도세 비과세 보유 요건이 2년으로 줄어 단기 양도 중과세 완화 조치가 메리트가 없다"고 지적했다. PB들에게 문의가 많은 부동산 세법개정안을 문답풀이로 살펴본다.

－구체적으로 언제 사고팔아야 혜택을 볼 수 있나.

▶다주택자와 2년 내 단기 양도 시 중과세 폐지는 법안 시행일 이후 매각분부터 적용된다. 비사업용 토지 중과세 폐지와 장기보유특별공제 적용은 아직 법안이 제출되지 않았기 때문에 내년 1월 1일 이후 매각분부터 해당된다.

다주택자와 2년 내 단기 양도 중과세 폐지는 법안만 통과되면 올해라도 시행될 수 있다는 얘기다. 단 1년 내 단기 양도 시 기본세율이 적용되는 특례 조치는 2013년 1월 1일~2014년 12월 31일 취득분에만 해당된다. 비사업용 토지 중과세 폐지 법안은 오는 9월 국회에 법안이 제출될 예정이다.

－정부안이 그대로 시행될까.

▶박재완 기획재정부 장관은 "입법 예고 과정과 국회의 법안 심사 과정에서 필요하다면 큰 폭의 조정을 할 계획"이라고 밝혔다. 국회 논의 과정에서 법안의 내용이 바뀔 수도 있다는 얘기다.

현재 다주택자와 비사업용 토지 양도세 중과세는 올해 말까지 유예돼 있다. 모두 기본세율(6~38%)만 적용받고 있다. 정부안처럼 중과세가 아예 폐지될 수도 있지만 현행처럼 연장되는 선에서 그칠 수도 있다.

비사업용 토지의 경우 현행 그대로 연장된다면 양도 시 기본세율은 그대로 적용받지만 장기보유특별공제는 적용되지 않는다.

－주택이 아닌 조합원입주권이나 분양권은 어떻게 되나.

▶조합원입주권은 주택으로 취급된다. 따라서 1주택 2조합원입주권이든, 2주택 1조합원입주권이든 양도세 중과 조치가 폐지되면 입주권을 팔아도 모두 기본세율만 적용받는다.

[임성현 기자]