2007년 6월, 장모와 손모는 건물임대차계약을 체결하고 다음과 같이 약정하였다. 손모는 모 주택단지의 거실 두개, 응접실 한개가 달린 아빠트 한채를 장모에게 임대하며 임대기한은 2년이고 장모는 매달 2,500원의 임대료를 지불한다. 계약체결후 장모는 곧바로 당해 아빠트에 입주하였다. 반년이 지나서 장모는 자기의 매월 5,000원인 봉급으로 혼자서 아빠트 한채를 임대한것이 수지가 맞지 않는다고 생각하였다. 때마침 그때에 많은 대학생들이 주택단지에서 임대주택을 찾고있었다.
이리하여 장모는 아빠트내의 비교적 작은 방 두개를 대학생 갑모와 을모에게 전대하였으며 매월 임대료는 1,000원으로 정했다. 그 기간, 갑모는 잠을 잘 때 부주의한탓에 화재를 일으켜 침대시트가 불에 탔으며 이로 하여 아빠트천장이 심하게 더럽혀지고 손상되였다. 반년이 지나서 손모는 장모가 아빠트를 전대하였다는 사실을 알고 장모를 찾아서 교섭하였다. 장모는 건물 전체를 자기가 임대하였으므로 자기에게 사용권과 처분권이 있다고 인정하였다. 손모는 교섭이 결말을 보지 못하자 법원에 제소하고 법원에서 장모의 전대행위가 무효함을 선고할것을 청구하고 또 장모에게 건물이 더렵혀지고 손상된데 대하여 그 손실을 배상할것을 요구하였다.
▶ 전문가의 답
본 사례의 해결관건은 임대인의 동의와 추인이 없는 상황에서 장모가 건물을 전대할 권리가 있는가 없는가 하는것이다. 민법상의 임대란 임대인이 임대물을 임차인에게 인도하여 사용, 수익하게 하고 임차인이 임대료를 지불하는 민사상 법률행위를 말한다. 임대의 정의로부터 알수 있는바 임대는 임대인과 임차인간에 발생하는 쌍무법률관계이며 임대인은 계약에 따라 임대물을 인도할 의무가 있고 임차인은 임대료를 지불하고 협의의 규정에 따라 임대물을 합리하게 사용할 의무가 있다.
계약법 제224조 제2항은 다음과 같이 규정하였다. “임차인이 임대인의 동의없이 전대한 경우 임대인은 계약을 해제할수 있다.” 이 규정에 의하면 장모가 임대인의 허락을 받지 않고 자의로 전대한 행위에 대하여 손모는 임대차계약을 해제할수 있다. 갑모가 화재를 일으킨것으로 인하여 아빠트가 더럽혀지고 손상된 손실을 초래한데 대하여서는 갑모가 부담하여야 하는가 아니면 장모가 부담하여야 하는가는 소송근거의 선택문제와 관련된다. 손모는 갑모가 자기의 재산권을 침해하였다는 리유로 갑모에게 손해배상을 요구할수 있다.
이 밖에 계약법 제224조 제1항은 다음과 같이 규정하였다. “임차인이 전대한 경우 임차인과 임대인간의 임대차계약은 계속 유효하며 제3자가 임대물을 손상할 경우 임차인은 손해를 배상하여야 한다.” 때문에 손모는 임대차계약의 약정에 따라 장모의 계약위반을 리유로 장모에게 건물을 더럽히고 손상준 위약책임을 부담할것을 요구할수도 있다.
계약법 제122조의 규정에 의하면 당사자 일방의 계약위반행위로 인하여 상대방의 인신, 재산 권익을 침해한 경우 피해자측은 이 법에 의하여 상대방의 위약책임부담 또는 기타 법률에 의하여 상대방의 권리침해책임부담에 대한 요구를 선택할 권리가 있다.
▶ 법적의거
"중화인민공화국 계약법"(1999년 3월 15일)
제222조 임차인은 임대물을 잘 보관하여야 한다. 임차인이 임대물을 잘 보관하지 않아 임대물이 훼손, 멸실된 경우 그 손해배상책임을 부담하여야 한다.
제224조 임차인은 임대인의 동의하에 임대물을 제3자에게 전대할수 있다. 임차인이 전대한 경우 임차인과 임대인간의 임차계약은 계속 유효하며 제3자가 임대물을 손상한 경우 임차인은 손해를 배상하여야 한다.
임차인이 임대인의 동의없이 전대한 경우 임대인은 계약을 해제할수 있다.
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