2004년, 갑모와 본 시 모 지역의 을모는 건물임대차계약을 체결하고 다음과 같이 약정하였다. 갑모는 을모 소유의 건물 한칸(건축면적은 40평방메터임.)을 임대하고 영업집으로 사용하며 임대기한은 3년이다. 2005년 3월, 을모는 당해 건물을 30만원의 가격으로 병모에게 양도하였다.

병모는 당해 건물을 구매한후에 당해 건물을 리용하여 그 지역에 미용원을 꾸리려고 하였다. 병모는 갑모를 찾아가 건물을 비워줄것을 요구하였다. 갑모는 임대기한 3년이 만료되지 않았다는 리유로 병모의 요구를 거절하였다. 병모는 임대차계약은 갑모와 을모간에 체결한것이고 자기와는 관계가 없으므로 갑모는 5일내에 떠나라고 명하였다. 갑모는 할수없이 법원에 제소하고 당해 건물을 계속 임대할것을 요구하였다.

▶ 전문가의 답

갑모가 당해 건물을 계속 임대할수 있는가 하는 문제에서의 관건은 그와 을모가 체결한 임대차계약이 병모에게 유효한가 하는가를 보아야 한다. 본 사례는 민법리론의 기본원칙과 관련되는데 그 기본원칙을 “매매관계가 임대차관계에 영향을 미치지 않는다.”는 원칙이라고 한다. 즉 임대물소유권에 이전이 발생하는 경우 임차인이 원 임대물에 대한 사용권은 당해 임대물의 매매로 인하여 영향을 받지 않으며 임대물의 양수인은 의연히 원 임대차계약의 규정을 계속 리행하여야 한다는것을 말한다.

“매매관계가 임대차관계에 영향을 미치지 않는다.”는 원칙은 현대 민법의 하나의 중요한 제도이다. 당해 원칙이 성립되려면 반드시 다음과 같은 몇가지 조건을 갖춰야 한다.

(1) 임대차계약이 임대물매매계약보다 먼저 체결된 경우,

(2) 임대물소유권이 이전한후 원 임대차계약이 여전히 유효한 경우. "중화인민공화국 민법통칙> 관철집행에서 나서는 약간한 문제에 대한 최고인민법원의 의견(시용)" 제119조 제2항의 규정에 의하면 “임대기간의 개인주택의 매매, 증여 또는 상속으로 건물소유권을 이전하는 경우 원 임대차계약은 임차인과 새 입주자간에 계속 유효하다”.

계약법 제229조는 다음과 같이 규정하였다. “임대기간에 임대물의 소유권이 변동되여도 임대차계약의 효력에는 영향을 미치지 않는다.” 상술한 법률의 규정에 의하면 건물의 소유권이 이전된후 새 건물주인은 자기가 임대차계약의 당사자가 아니라는 리유로 원 임대차계약의 효력을 부인하지 못한다. 본 사례에서 갑모와 을모가 2004년에 체결한 건물임대차계약의 임대기한은 3년이다. 때문에 병모가 임대한 건물의 소유권을 취득한 시기에 당해 임대차계약은 여전히 유효기한내에 있다. “매매관계가 임대차계약관계에 영향을 미치지 않는다.”는 원칙과 상술한 법률의 규정에 의거하여 갑모는 건물에 대한 임대권을 계속 향유하며 병모는 임대차계약을 해제할 권리가 없다.

▶ 법적의거

"중화인민공화국 민법통칙> 관철집행에서 나서는 약간한 문제에 대한 최고인민법원의 의견(시용)"(1988년 4월 2일)

제119조 제2항(략함.)

"중화인민공화국 계약법"(1999년 3월 15일)

제229조(략함.)