전세 문제 해결하지 못하면, 서민들은 2년 후 더 많은 돈을 올려 줄 수도 있어

최근 심각해지고 있는 전세난을 극복하기 위한 대안 중 하나로 전세 수요를 줄이고 반대로 전세 매물의 공급이 늘어나도록 유도하면 된다는 주장이 제기됐다. 하지만 아쉽게도 정부 정책에서 전세 물량을 늘릴 수 있는 정책이 부족하다. 그렇다면 시장에서 전세 공급을 늘리려면 어떻게 해야 할까?

29일 부동산업계에 따르면 우선 집주인이 전세에서 월세로 임대 형태를 바꾸는 것을 막아야 한다. 그렇다고 시장경제를 지향하는 나라에서 집을 월세 준다고 집주인을 잡아다가 가둘 수는 없는 일이다.

에에 대해 부동산 칼럼니스트 아기곰은 “그 대신 월세보다 전세가 불리하지 않다는 인식이 들도록 제도를 개선해 나가면 된다”며 “가장 빠르고 효과적인 방법은 세제를 건드리는 방법”이라고 언급했다.

이와 함께 “시장에 전세 물량 공급을 늘리는 정책도 병행하는 것이 효과적”이라고 조언했다.

‘시프트(Shift)’라고 하는 장기 전세 주택의 확대가 그것이다. 장기 전세 주택은 주변 전셋값의 80% 이하로 최장 20년까지 거주할 수 있는 전세형 임대주택이다. 기존의 공공 임대주택이 땅값이 싼 도심 외곽 지역에 건설되는 반면, 시프트는 수요가 많은 도심 지역에 주로 건설된다.

아기곰은 “기존의 공공 임대주택을 수요가 많은 곳에 짓지 못하는 이유는 땅값 때문”이라고 지적했다. 주택의 원가는 땅값과 건축비가 대부분을 차지한다. 그런데 건축비는 누가 짓든, 어디에 짓든 비슷할 수밖에 없다. 들어가는 자재비나 인건비 수준이 비슷하기 때문.

하지만 지역에 따라 분양하는 아파트 값이 크게 차이가 나는 이유는 땅값이 달라서다. 결국 입지라고 불리는 땅의 위치가 땅값을 좌우하며, 집값도 여기에 연동되는 것이다.

이 때문에 얼마나 싸게 땅을 확보하느냐 여부가 저가 주택 공급의 핵심이다. 개발이 불가능했던 그린벨트를 풀어 대지를 확보했던 MB 정부의 보금자리주택이나 주택 용지로 쓸 수 없었던 유수지나 철도 부지를 활용한 행복주택이 대표적인 예다.

시프트는 재건축·재개발을 통해 부지를 확보한다. 재건축·재개발의 용적률을 상향 조정해 주는 대신 늘어나는 용적률의 일정 부분을 활용해 시프트를 짓는 것이다. 이 때문에 대지 조달 비용이 전혀 들지 않고 표준 건축비만 들이면 전세 주택을 건설할 수 있는 것이다.

아기곰은 또 “문제는 최근 몇해동안 재건축·재개발 사업이 지지부진하면서 시프트 공급도 같이 줄었다는 것”이라고 말했다.

이어 “현재 전세난이라고 일컫는 문제는 현 정권의 책임이 아니라 MB 정권, 멀리는 참여 정부부터 꼬인 문제가 지금 나타나고 있는 것”이라며 “지금이라도 이것을 풀지 못하면 앞으로도 전세난은 계속 지속될 수밖에 없고, 서민으로서는 당장 눈앞의 전세금을 올려 주는 것도 문제지만 아무 일도 하지 않으면 2년 후에는 더 많은 돈을 올려 줘야 한다”고 지적했다.

김현주 기자 hjk@segye.com

사진=뉴시스

세계일보