[머니투데이 차예지,최은혜 기자]

중국 부동산 침체를 우려하는 목소리가 커지고 있다./사진=블룸버그

중국 부동산 시장이 정부의 활성화 대책에도 불구하고 악화되는 가운데 업계에서 부동산 시장의 황금기가 끝났다는 경고를 잇따라 내놓았다. 또 JP모간은 중국의 부동산 시장 둔화가 중국 경제에 가장 큰 거시적 위험(macro risk)이 되고 있다는 경고했다.

중국 정부는 부동산 경기 활성화를 위해 최근 몇주 동안 북부 텐닝에서 남부 난닝에 이르는 지방에서 주택 매매와 대출 규제를 완화해왔다. 그러나 올해 1~4월 중국의 주택판매가 지난해 같은 기간보다 9.9% 감소하고 주택건설착공건수도 24.5% 줄어드는 등 주택시장은 악화일로를 걷고 있다.

부동산 시장 부진은 중국 경기 둔화의 뇌관이다. 철강과 시멘트는 물론 가전에 이르기까지 많은 산업과 연계돼 있기 때문이다. 부동산 투자가 중국 국내총생산(GDP)에 직접적으로 기여하는 비중은 12%로 건설근로자에 지급하는 급여와 관련 산업 생산까지 포함하면 이 비중은 20%를 넘는다.

최근 인민은행은 상업은행들에게 생애 첫 주택구입자의 대출을 우선적으로 고려하고 대출 금리도 은행의 위험관리가 가능한 선에서 적용하라고 지시했다. 그러나 전문가들은 인민은행의 구두개입에도 불구하고 대부분의 중국 은행은 주택구매자에게 대출을 꺼리고 있다고 말했다.

시앙송주오 농업은행 이코노미스트는 "인민은행이 은행에 지도지침을 내렸다는 것은 거기에 문제가 있다는 뜻"이라며 "지방은행에서는 '이제 부동산이 그정도로 많은 가치가 있다고 생각하지 않는다'는 말을 할 것"이라고 말했다.

일각에서는 중국 정부가 지준율을 인하할 가능성이 있다고 관측하고 있다. 그러나 월스트리트저널은 중국 정부는 이로 인해 과거와 같은 부동산 폭등세가 올 것을 우려하고 있다며 지준율 인하 가능성을 낮게 봤다.

전문가들은 소비 심리 악화와 더불어 장기적인 요인이 잠재적 주택 구매자의 구입을 망설이게 하고 있다고 진단했다. 베이징, 상하이 등 도시 외곽 지역의 공급 과잉 문제와 가계 소득 증가 둔화, 성장 둔화 우려가 이들의 발목을 잡고 있다는 것이다. 알빈웡 바클레이즈 애널리스트는 "이번 하락세는 2008년과 2011년보다 더 심각하다"고 말했다.

일부 부동산 개발업체들은 이미 시장에 대한 우려를 표하고 있다. 중국 최대 부동산투자기업인 소호차이나 회장인 판스이는 최근 한 포럼에서 중국 부동산 시장을 타이타닉호에 비유하며 “중국 주택시장에 대해 큰 기대를 갖지 않는다”고 말했다.

중국 최대 부동산 개발업체 차이나방케의 위량 회장도 26일 중국 부동산 업계의 "황금기"(golden era)가 끝났다며 앞으로 투자자 대신 실수요자에 초점을 맞추겠다고 말했다. 26일 위 회장은 기자들에게 '모든 사람이 부동산으로 돈을 벌던 시대를 끝났다"며 "방케는 시장 둔화에 직면해 신중하게 낙관적인 접근을 하고 실수요자를 타깃으로 할 것"이라고 말했다.

이는 국제 신용평가사 무디스가 지난 21일 중국 부동산 업종에 대한 등급 전망을 '안정적'에서 '부정적'으로 낮춘 나온 발언이다.

중국의 부동산 시장 둔화가 중국 경제에 가장 큰 거시적 위험(macro risk)이 되고 있다는 지적도 나왔다. 27일(현지시간) JP모간은 중국의 부동산 투자가 5% 추가 둔화된다면 이는 중국의 국내총생산(GDP) 증가율을 0.6%포인트 낮출 것이라고 추산했다.

JP모간 애널리스트들은 "주택시장 조정이 향후 몇 분기 동안 중국에 가장 큰 거시 경제적 위험이 될 수 있다"면서 "이는 주로 부동산 투자 둔화와 토지 매매 수입의 감소를 통해 나타날 것"이라고 말했다. 다만 아직은 당국의 정책 조정 여지가 남아 있어 실제 주택가격이 급락할 위험은 제한적이라고 덧붙였다.

JP모간의 집계에 따르면 중국의 주택 매매는 가치 기준으로 지난해 26.6% 증가를 나타냈지만 올해 1~4월에는 9.9% 감소했다. 반면 중국 10대 주요 도시에서 주택 재고는 연초 10개월치에서 4월에는 17.7개월치로 늘어났다. 더욱이 지난달 주택가격이 하락세를 보인 도시는 100개 도시 중 45곳으로 전월의 37곳보다 증가했다. 2012년 6월 이래 가장 많은 것이기도 하다.

JP모간은 현재 중국 부동산 시장의 문제가 주로 지나친 과잉공급 때문이라는 점에서 2012년 상반기에 나타났던 것과 유사하지만, 이번에는 경제적 타격이 더 심각할 것이라고 분석했다. 과잉공급이 더욱 광범위하게, 일부 도시에서는 더욱 첨예하게 나타나고 있다는 지적이다.

그러면서 올해 중국의 주택 시장 활동이 2% 감소할 것으로 예상했다. 또 1선 도시들에서는 주택 가격이 5% 상승하고, 2선 도시들 가운데 공급이 적은 곳에서는 주택 가격이 비슷한 수준을 유지할 것으로 전망했다. 그러나 주택 공급이 지나친 2선 도시들은 집값이 10%까지 하락할 수 있다고 내다봤다. 3선 도시들의 집값은 5% 하락할 것이란 관측이다.

그러나 중국의 부동산 시장 둔화가 단지 주기적인 것이라고 보는 전문가들도 있다. ANZ의 리-강 리우 수석 중국이코노미스트는 "모든 지표들이 중국 부동산 시장의 둔화를 가리키고 있지만 이것이 중국 부동산 시장의 붕괴를 예견하는 것은 아니다"면서 "중국 부동산 시장은 주기적인 둔화를 겪고 있으며 이는 일반적인 것이고 과거 경제 주기에서 반복적으로 나타났던 것"이라고 말했다. 그는 중국의 도시화가 진행되면서 계속해서 수요를 촉진시킬 것이라고 내다봤다.

차예지,최은혜기자 sageofseoul@

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